Propietarios de casa: Tenemos que vender su casa dos veces

Todas las casas en el mercado tienen que ser vendidas dos veces; una al posible comprador y luego al banco (a través del avalúo del banco). En un mercado de la vivienda donde el suministro está bien bajo y la demanda está muy alta, el valor de las casas aumenta rápidamente. Uno de los principales desafíos en tal mercado es el avalúo del banco. Si los precios están saltando, es difícil para los tasadores encontrar comparaciones de venta adecuados (casas similares en el vecindario que cerraron recientemente) para defender el precio del avalúo para el banco.\

Con la escalada de los precios, la segunda venta podría ser más difícil que la primera. Y ahora, puede haber un segundo problema que complica aún más la cuestión del avalúo.

The Mortgage News Daily (MND por sus siglas en ingles) recientemente público un artículo titulado “Conservative Appraisals Increasingly Mentioned in 2015; did Something Change?”

El artículo reveló que hubo una “ráfaga” de comentarios de los miembros en su página electrónica expresando su preocupación por…

“… un aumento repentino en los avalúos, reflejando el aumento en los valores del mercado muy por debajo de lo que se había esperado; en algunos casos los avalúos bajos meramente habían requerido la restructuración del préstamo, en otros mataron el trato”.

La Asociación Nacional de Realtors reveló este mes que el 8 % de los contratos que se cayeron en los últimos tres meses fueron terminados debido a problemas con el avalúo.

MND decidió encuestar a sus miembros y preguntar porque este aumento repentino en avalúos “cortos” podría estar sucediendo. Este es un resultado de esa encuesta:

“Casi todos con los que hablamos mencionaron el nuevo sistema de Fannie Mae “Collateral Underwriter (CU).”

Un subscriptor colateral (Collateral Underwriter) proporciona una puntuación de riesgo en cierto avalúo lo que conduce a una clasificación de avalúos por perfil de riesgo, permitiendo a los prestamistas que identifiquen avalúos con alto riesgo de problemas de calidad, sobrevalorización y violaciones de cumplimiento. Salió en línea en enero 26.

Marianne Sullivan, Vice Presidente de single-family business capability con Fannie Mae cree que CU no es un problema para los tasadores. Ella afirmó:

“Desde una perspectiva del tasador, una de las responsabilidades del prestamista siempre ha sido revisar la calidad del avalúo, y ellos han estado usando varios métodos para hacer eso por mucho tiempo. Yo no creo que los tasadores van a encontrar que esta herramienta es perjudicial”.

Sin embargo, algunos piensan que CU puede hacer que los tasadores sean demasiado cautelosos con sus valores en el avalúo. Un profesional de hipotecas en el artículo de MND lo explico de esta forma:

“Es mi opinión personal que los tasadores están siendo excesivamente conservativos al escoger comparaciones debido a CU. Si CU cuestiona las comparaciones, los ajustes, etc., el tasador tendría que hacer un montón de trabajo extra para justifícalos. Yo había anticipado que CU podría causar retrasos por este trabajo extra, pero parece que los tasadores están un paso adelante y están siendo ultra conservativos, evitando así el trabajo extra en primer lugar. Yo no he hablado con un tasador sobre eso; esto es solo mi interpretación de lo que estoy viendo”.

Ryan Lundquist, tasador residencial certificado en el área de Sacramento, está de acuerdo:

“Una de las consecuencias imprevistas de CU puede ser avalúos más conservativos”.

En conclusión

Debemos darnos cuenta que, en el mercado de la vivienda actual, cada casa debe ser vendida dos veces y la segunda venta (al tasador del banco) podría ser la más difícil.