El programa nuevo de evaluación de Fannie Mae: ¿Está ayudando o lastimando?

New Fannie Mae Appraisal Program: Helping or Hurting? | Keeping Current Matters

¡Cada casa tiene que ser vendida dos veces! Una vez al comprador, y otra vez al tasador del banco si está involucrada una hipoteca.

La segunda venta tal vez se puso más difícil ahora.

Un programa nuevo anunciado por Fannie Mae tal vez atrase el proceso de cierre de la venta de una casa causando más disputas sobre el precio entre los vendedores y los compradores.

En un artículo reciente por el Washington Post ellos explicaron los fundamentos de este programa:

“A partir de ene. 26, Fannie planea ofrecer acceso a los prestamistas hipotecarios a bases de datos propiedad de la valorización de la casa que ellos pueden usar para evaluar la exactitud y los riesgos planteados por los informes presentados por los tasadores”.

“Los datos de Fannie serán bandera de posible errores en el trabajo del tasador antes que el prestamista se comprometa a financiar el préstamo, dará una puntuación a la evaluación por riesgo total de inexactitud y puede proveer tantos como 20 “comparativos” alternativos; propiedades en el área que se han vendido recientemente y que son más o menos comparables con la casa que el prestamista está considerando la posibilidad de financiamiento, pero que no fueron utilizadas por el tasador”.

Usar la información adicional proporcionada por Fannie Mae, el prestamista puede entonces pedir una explicación a la compañía de la evaluación por las discrepancias y solicitar una modificación a la evaluación.

Esto añade un paso adicional en el proceso de determinar el precio de la casa que va a ser comprada/vendida, puede agregar tiempo al proceso del cierre y costo al tasador por el trabajo adicional.

¿Por qué está sucediendo esto?

Fannie Mae quiere que los prestamistas tomen una decisión informada al estar de acuerdo con la cantidad del préstamo por la que el comprador será aprobado.

“Valorizaciones excesivas crean el riesgo de pérdida futuras a los prestamistas e inversionistas si el prestatario se retrasa y la casa va a una ejecución hipotecaria”.

¿Cuál es el proceso ahora?

Como vendedor:

Usted pone su casa en el mercado, escoge un agente que le ayudo a determinar que el mejor precio para poner su casa a la venta fue de $250,000 y encontró con comprador dispuesto a pagar ese precio. El tasador viene a la casa y está de acuerdo que la casa vale el precio que se pide y escribe su informe. ¡Todo está trabajando perfectamente!

Como comprador:

Usted ha encontrado la casa de sus sueños, en el vecindario correcto, en el distrito escolar perfecto, con el patio perfecto, en el extremo superior de su presupuesto, pero todos los beneficios valen la pena. Usted está de acuerdo con el precio y empieza a soñar despierto en cuanto a vivir en su casa nueva.

¿Qué pasa después de enero 26?

El prestamista somete el informe de evaluación al nuevo programa de Fannie Mae y ellos regresan con “comparativos de bajo riesgo” el valor de la casa a $230,000. El prestamista regresa a la compañía de evaluación para justificar la diferencia de $20,000, agregando tiempo y frustración al proceso.

Si el prestamista no está de acuerdo con las razones para la diferencia en el precio, ellos no prestaran al comprador la cantidad que necesitan para comprar la casa de sus sueños y la amigable y agradable venta se convierte en una justificación acalorada del precio más alto. El comprador puede incluso tener que renunciar a la casa si la financiación no está disponible.

Un artículo por Housing Wire comparte el punto de vista del tasador:

“En conclusión, el tasador dice, que esto podría llevar a retrasos en los cierres y costos más elevados, así como una depreciación de los precios en mercados donde los precios están subiendo.

Los tasadores se quejan que su ellos tienen que justificar cada paso de los comparativos para su evaluación, en lugar que aquellos que vienen de la evaluación de un tamaño aplicable a todos de Fannie Mae, va a retrasar el cierre, desorientar al comprador y los horarios del vendedor, y atrasara la comisión del corredor de bienes raíces”.

En conclusión

El temor de algunos profesionales de bienes raíces es que si el tasador siente que constantemente están siendo prejuzgados, ellos tal vez se pongan más conservativos en sus evaluaciones, impactado el valor de las casas y desacelerando el crecimiento en el mercado.

5 Demandas que hacer a su agente de bienes raíces

5 Demands to Make on Your Listing Agent | Keeping Current Matters

¿Está pensando en comprar una casa? ¿Teme tener que lidiar con extraños caminando a través de la casa? ¿Le preocupa conseguir el papeleo correcto? Contratar a un agente profesional de bienes raíces puede eliminar la mayoría de los desafíos al vender. Un agente excelente siempre vale más que la comisión que cobra, al igual que un médico o un contador excelente.

Usted quiere tratar con uno de los mejores agentes en su mercado. Para hacer esto, usted debe estar en capacidad de distinguir entre un agente promedio, a uno que es excelente.

Aquí están las 5 demandas que usted necesita hacer a su agente de bienes raíces al vender una casa:

1. Que diga la verdad sobre el precio

Demasiados agentes solamente ponen su casa a la venta a cualquier precio y entonces tratan de ‘trabajar con el vendedor’ para conseguir la corrección del precio más adelante. Demande que el agente le demuestre a usted que ellos creen en el precio que están sugiriendo. Haga que ellos le muestren su plan para vender la casa por ese precio- ¡DOS VECES! Cada casa en el mercado de hoy tiene que ser vendida dos veces – primero al comprador y luego al banco.

La segunda venta puede ser más difícil que la primera. El proceso de la evaluación residencial se ha puesto más difícil. Una encuesta mostro que habían problemas con la evaluación en 24 % de todas las transacciones de bienes raíces residencial. Se ha puesto más difícil hacer que los bancos estén de acuerdo con el precio del contrato. Una bandera roja debe ser levantada si su agente no está discutiendo esto con usted en el momento que pone la casa a la venta.

2. Que entienda el horario con el que su familia está lidiando

Usted va a mover su familia a una casa nueva. Sea que la mudanza gire alrededor de un nuevo año escolar o el comienzo de un trabajo nuevo, usted va a tratar de poner la mudanza en un plan.

Esto puede ser muy agotador emocionalmente. Exija de su agente apreciación por el horario que usted está estableciendo. Su agende no puede escoger la fecha exacta para la mudanza, pero ellos deben ejerza cualquier influencia que pueda para hacer que funcione.

3. Que quiten tantos desafíos como sea posible

Es imprescindible que su agente sepa cómo manejar los desafíos que surgirán. La habilidad de un agente para negociar es fundamental en este mercado.

Recuerde: Si usted tiene un agente que fue un negociador débil con usted en partes del contrato para poner la casa a la venta que eran los más importantes para ellos y sus familias (comisión, tiempo, etc.) No espere que ellos se conviertan en un súper héroe cuando ellos estén negociando por usted y su familia con su comprador.

4. Que ayude con la reubicación

Si aún no ha escogido su casa nueva, asegúrese que el agente está en capacidad y dispuesto a ayudarlo. La coordinación de la mudanza es crucial. Usted no quiere estar sin un techo sobre su cabeza la noche del cierre. Asimismo, usted no quiere terminar pagando los gastos de dos casas (sea en alquiler o hipoteca). Usted debe, en la mayoría de los casos, poder cerrar en su casa actual e inmediatamente mudarse a su residencia nueva.

5. ¡Hacer que la casa se VENDA!

Hay una razón por la que usted está poniendo a su familia a través de este proceso de mudanza.

Usted sigue adelante con su vida de alguna forma. La razón es importante o usted no estaría lidiando con los dolores de cabezas y desafíos que vienen junto con la venta. No permita que su agente olvide estas motivaciones. Constantemente recuérdele que para vender la casa es la razón por la que usted los contrato. Asegúrese que ellos no se preocupan más por sus sentimientos que por su familia. Si ellos descubren algo que se necesita hacer para obtener su objetivo (ej. Corrección del precio, reparaciones, eliminar el desorden), insista que ellos tengan el coraje de informárselo.

Los agentes buenos saben cómo dar buenas noticias. Los agentes excelentes saben cómo dar noticias difíciles. En el mercado de hoy, ¡USTED NECESITA UN AGENTE EXCELENTE!

Razón #1 para vender ahora

#1 Reason to Sell Now | Keeping Current Matters

Si usted es uno de los tantos propietarios de casa que están debatiendo el poner su casa en el mercado en 2015, no se pierda la oportunidad que existe actualmente. Habla significativamente menos competencia en los meses del invierno que en la primavera.

Según la encuesta Nacional de la Vivienda publicada por Fannie Mae, 45 % de los propietarios de casa “dicen que las tasas de las hipotecas van a subir en los próximos 12 meses”.

¿Qué significa esto?

Los propietarios de casa están conscientes que las tasas de interés van a subir según se proyectó por todas las cuatro instituciones mayores que informan – esta es una gran noticia para los compradores que quieren algo más grande reflejando la cantidad total del inventario de las viviendas que van a estar en el mercado.

Si los propietarios de casa actuales creen que las tasas de interés hipotecarias no van a aumentar, entonces ellos no estarían dispuestos a poner su casa para la venta, lo que significa menos competencia para los vendedores que ponen su casa a la venta ahora.

¡No espere!

Es estudio también reveló que:

“Aquellos que dicen que es un buen momento para comprar una casa subió a 68 %” & “el porcentaje de encuestados que piensan que puede ser difícil el obtener una hipoteca hoy disminuyo en 3 puntos porcentuales”.

Como Doug Duncan, Vice Presidente Superior y Economista Principal de Fannie Mae explico:

“Esperamos que las actitudes del consumidor hacia la vivienda mejoren a medida que la recuperación de la economía en general eleve las perspectivas de empleo e ingresos”.

En conclusión

Hay compradores que están listos para mudarse. Si su meta este año es de mudarse a la casa de sus sueños, ¿Qué está esperando?

La difícil decisión para los propietarios de casa: sacarla del mercado, vender por su cuenta o ponerla con un agente

Homeowners’ Tough Decision: OTM, FSBO or List | Keeping Current Matters

Al terminar el año, en cada región de este país, cientos de propietarios de casas tienen que tomar una decisión difícil. El contrato de venta de su casa está a punto de vencerse y ahora ellos deben decidir o sacar su casa del mercado (OTM por sus siglas en inglés, off the market) vender por su cuenta (FSBO por sus siglas en inglés, for sale by owner), o poner la casa de nuevo en el mercado con el mismo agente o uno diferente. Vamos a asumir que usted o alguien que usted conoce está en esta situación y veamos más de cerca cada posibilidad:

Sacar su casa del mercado

Con toda la probabilidad, después de poner su casa en el mercado y ver que no se vende, usted va a estar molesto. Tal vez usted piensa que nadie en el mercado pensó que la casa valía el precio que usted estaba pidiendo.

Por lo que usted está enojado, tal vez empiece a razonar que vender no era tan importante después de todo y diga:

“bueno, nosotros realmente no queríamos vender la casa de todos modos. Esta idea de mudarse ahora probablemente no tenga sentido”.

No racionalice sus sueños. Por el contrario, considere las razones por las que usted decidió vender en primer lugar. Haga a su familia esta pregunta simple:

“¿Qué hizo que originalmente pusiéramos la casa en venta?”

Si esa razón tuvo sentido unos meses atrás cuando usted originalmente puso su casa a la venta, probablemente todavía tiene sentido. No sé de por vencido en cuanto a lo que su familia espera alcanzar o en las metas que su familia espera obtener.

Solamente porque la casa no se vendió durante su último contrato no quiere decir que la casa nunca se va a vender o que no debería venderse.

Renueve el contrato con su agente actual

Por la razón que sea, su casa no se vendió. Tal vez ahora usted se dé cuenta que tan difícil es vender una casa o que el precio que se pide está muy alto, o tal vez usted ahora se está dando cuenta que usted no escucho exactamente lo que su agente le aconsejo.

Si ese es el caso, quizás usted quiera darle una segunda oportunidad a su agente actual. Eso es algo que perfectamente puede hacer.

Sin embargo, si su agente no se desempeñó de acuerdo con las normas que ellos prometieron cuando pusieron la casa a la venta usted tal vez quiera vender por su cuenta o tratar con un agente diferente.

Vender por su cuenta*

Tal vez usted ahora cree que poner su casa a la venta con un agente es inútil porque su agente original no logro la meta de vender su casa. Tratar de vender por su cuenta esta vez tal vez sea atractivo, usted tal vez piense que está en control y que va a ahorra la comisión.

Pero, ¿es eso cierto? ¿Puede usted negociar con cada uno de los elementos que componen una transacción de bienes raíces? ¿Está usted en capacidad de poner junto un plan de mercadotecnia integral? ¿Las personas que vender por su cuenta realmente obtienen más dinero ‘neto’?

Si usted está pensando en vender por su cuenta, primero tome el tiempo para leer: las 5 razones por las que usted no debería vender por si mismo (FSBO).

*(FSBO por sus siglas en inglés, for sale by owner)

Poner la casa en venta con un agente nuevo

Después de no poder vender su casa, usted tal vez no confíe en su agente y lo que ellos dicen. Sin embargo, no pinte a todos los profesionales en bienes raíces con el mismo pincel. ¿Alguna vez le hicieron un mal corte de cabello? ¡Por supuesto! ¿Dejo usted de mandarse cortar el cabello o simplemente cambio de estilista?

Hay buenos y malos en cada profesión- buenos y malos estilistas, agentes, maestros, abogados, doctores, policías, etc. Y porque hay buenos y malos en cada línea de trabajo no quiere decir que usted no llama a otros por el producto o el servicio que usted necesita. Usted aún se corta el cabello, ve a un doctor, habla con un abogado, envía sus hijos a la escuela, etc.

Su creencia original que contratar un agente tiene sentido, probablemente todavía lo tiene. Comuníquese con un profesional local en bienes raíces y discuta las posibilidades.

Freddie Mac: las ventas de casas del 2015 van a alcanzar los niveles de 2007

Freddie Mac: 2015 Home Sales to Hit 2007 Levels | Simplifying The Market

De acuerdo con el ultimo informe de Freddie MacU.S. Economic & Housing Market Outlook” las ventas de las casas en U.S.A en 2015 van a mostrar un aumento en los números asociados con un mercado normal de bienes raíces. Aquí está su proyección:

“Nosotros estamos proyectando un aumento del 4 por ciento en las ventas a 5.6 millones, que marcaría el nivel más alto en las ventas anuales desde 2007”.

Y su optimismo fue secundado por juntas: la Asociación Nacional de Realtors (NAR) y la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA por sus siglas en ingles).

Freddie Mac: Home Sales to reach 2007 Levels | Simplifying The Market

Parece que una mejora en la economía y el mercado de empleos van a significar un mercado de la vivienda muy saludable.

El valor de las viviendas comparado con el máximo en 2006-2007

Housing Prices

No hay ninguna duda que el mercado de la vivienda se ha recuperado desde la crisis que ocurrió hace pocos años atrás. Sin embargo, en algunos estados el valor de las viviendas aún no ha regresado a los precios que vimos en 2006 y 2007. Aquí hay un desglose demostrando donde están los precios actuales en cada estado comparado con el precio máximo.

Corelogic HPI Price Since Peak | Simplifying The Market

¿Noticias de bienes raíces confusas? Un agente puede ayudar

Confusing Real Estate News? An Agent Can Help | Keeping Current Matters

 

A continuación están los titulares de tres comunicados de prensa diferentes emitidos durante un mes:

11/3/2014 – Millones de nuevos hogares potenciales, esperan la recuperación

11/11/2014 – Expertos: las finanzas débiles de los compradores por primera vez están reteniendo el mercado de la vivienda.

Y entonces, la opinión contraria:

12/2/2014 – En 2015, Los “Millennials” será el grupo más grande comprando casa

Parece que el grupo que publico las dos primeras historias enfáticamente no está de acuerdo con la organización que publico el último comunicado de prensa.

Sorprendentemente, la misma entidad publico todos los tres informes. ¿Como?

Al parecer la compañía (un respetado proveedor de información sobre la vivienda) informo que aquellos que están formando hogares nuevos no están mirando para comprar una casa. Ellos en realidad encuestaron a más de cien expertos que están de acuerdo. Pero 30 días después, ellos informaron que los “millennials” (la mayoría de los hogares nuevos) van a ser el grupo más grande de los compradores de casa este año. ¡Todo en un mes!

Todos los titulares en realidad podrían ser ciertos. Sin embargo, un consumidor leyéndolos puede ser engañado. Esto es evidencia de lo difícil que puede ser en la actualidad entender las complejidades del mercado de la vivienda actual. Aun los expertos pueden parecer confundidos.

En conclusión.

Si usted está pensando en comprar o vender una casa, probablemente es mejor contratar un profesional local en bienes raíces que le ayude a exitosamente navegar los pros y contras de una transacción actual de bienes raíces.